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Suppression du dispositif Pinel : qu’en penserait Nicolas Hulot ?

pont-neuf-toulouse

Dans le sillage de l’Accord de Paris, le ministre de la Transition écologique, Nicolas Hulot, a présenté début juillet son “Plan Climat” pour la France.

Par ce plan, il est question de faire progresser le droit de l’environnement grâce à :

  • des feuilles de route à l’attention de tous les ministères,
  • la mise en place d’un Pacte mondial pour l’environnement,
  • la mobilisation des citoyens (budgets participatifs).

Quelles sont les annonces du Plan Climat et en quoi les objectifs poursuivis sont-ils intimement corrélés aux aides de l’État en matière d’investissement locatif ?

Les annonces du Plan Climat

Pour rappel, l’Accord de Paris est la première entente universelle qui concerne la question du climat. Il a été approuvé à la suite de la Convention-cadre des Nations Unies sur les changements climatiques, qui s’est tenue en 2015 (COP21). Il s’agit d’un accord “différencié, juste, durable, dynamique, équilibré et juridiquement contraignant”, selon les dires de Laurent Fabius, président de la COP21. Dans le détail, cet accord prévoit de contenir le réchauffement climatique, de se départir des énergies fossiles et d’atteindre la neutralité carbone.

Pour “accélérer la mise en oeuvre de l’Accord de Paris” selon les mots du ministre Hulot, le Plan Climat, annoncé le 6 juillet dernier, devra respecter plusieurs engagements, notamment en matière d’habitat :

  • la neutralité carbone en 2050 : il s’agit de compenser volontairement des émissions de gaz à effet de serre d’une entité (particulier, entreprise etc). Cela passe par le fait d’acheter des “droits carbone” auprès d’un tiers. Il peut également être question de financer un projet de réduction de l’effet de serre. Au rang de ces mécanismes de compensation, l’on peut citer la reforestation de la Sierra Nevada de Santa Marta, en Colombie,
  • la consommation responsable : un soutien de l’État est apporté aux particuliers qui souhaitent produire et consommer leurs propres énergies renouvelables (biogaz, énergie solaire, etc.). Actuellement 14.000 personnes sont des adeptes du fonctionnement tandis que 350.000 producteurs individuels revendent leur production à EDF,
  • la rénovation thermique des bâtiments : Nicolas Hulot souhaite éradiquer les 7 millions de “passoires thermiques” (logements mals isolés) dans les dix années à venir, en encourageant les énergies bas carbone. Le gouvernement proposera aux ménages modestes, un diagnostic de leurs logements.

Par ces mesures, l’État souhaite créer un modèle de développement économe en énergie et en ressources naturelles.

Le secteur du bâtiment et de la construction se trouve au coeur de cette ambition en ce qu’il implique la solidarité avec les plus vulnérables et les plus modestes. En effet, l’objectif du Plan Climat est de “ne laisser personne de côté et [d’]apporter des solutions à tous”, selon les écrits du gouvernement Macron. Dans les faits, les mesures précitées demandent des précisions pour passer à l’état d’actions concrètes. À cette fin, la consultation nationale, engagée par Jacques Mézard et Julien Denormandie, qui s’est étalée jusqu’au 10 septembre 2017, devrait aboutir sur un nouveau plan de soutien à la promotion immobilière. Les collectivités ainsi que les professionnels du bâtiment et de l’habitat sont interrogés en tant que parties-prenantes, afin de parvenir à une co-construction des solutions à mettre en oeuvre pour atteindre les objectifs pré-cités.

Toulouse, bonne élève en matière d’écologie

Partant du constat que produire sa propre énergie est complexe lorsque l’on vit dans un T3 en centre-ville, des militants écologistes ont eu l’idée de se regrouper en un collectif : Citoy’EnR. Basée dans la ville rose, cette société coopérative d’intérêt collectif (SCIC) propose de poser des panneaux photovoltaïques sur les toits des particuliers et des professionnels.

L’électricité produite est réinjectée dans le réseau à un tarif d’achat garanti sur 20 ans. Les recettes réalisées sont réinvesties pour :

  • amortir les investissements et développer de nouveaux projets,
  • financer les actions de sensibilisation et de pédagogie sur la thématique de l’énergie,
  • rémunérer les sociétaires.

Les citoyens et les entreprises sont propriétaires des installations par le biais de la coopérative.

Des mesures étatiques, garantes du respect des réglementations thermiques

À compter du 1er janvier 2021 (2018 pour les bâtiments publics), les demandes de permis de construire réalisées en France devront respecter la RT2020 (réglementation thermique 2020) en remplacement de la RT2012. Le Grenelle de l’environnement propulse cette mesure en France suite à une directive européenne de mai 2010.

Concrètement, les logements neufs devront être en mesure de produire plus d’énergie qu’ils n’en consomment. Ces bâtiments nouvelle génération sont qualifiés de BEPOS pour “bâtiment à énergie positive” : leur dépense énergétique devra être inférieure à 0 kWh/m²/an.

Pour parvenir à cette fin, les BEPOS seront pensés dès leur construction pour consommer si faiblement l’énergie que l’option “tout renouvelable” sera suffisante à les alimenter, voire à alimenter d’autres bâtiments.

Au-delà de l’intérêt des professionnels du bâtiment pour ces normes qui les contraignent, les investisseurs sur le marché de l’immobilier doivent maintenir une certaine vigilance dans leur décision d’achat.

Sur le marché de l’ancien

Le marché de l’ancien est régi par le décret relatif à la performance énergétique des bâtiments existants paru au journal officiel du 21 mars 2007. Dans ce cadre, les logements dans le parc de l’ancien se limitent à respecter des bonnes pratiques en matière de consommation de l’énergie : fonctionnement de la climatisation seulement lorsque la température des locaux dépasse les 26°C, exigence de performance des radiateurs, fenêtres, isolations, ballons d’eau chaude, climatiseurs installés ou remplacés etc. Un diagnostic de performance énergétique est également obligatoire depuis le 1er juillet 2007 dans le cas de la revente ou de la location d’un bien existant.

Sur le marché du neuf

En revanche, sur le marché immobilier du neuf, les réglementations thermiques applicables à la construction – et pas seulement à la consommation comme c’est le cas de l’ancien – ont un poids certain. Pour tout permis de construire déposé après le 1er janvier 2021, un logement devra respecter les normes suivantes :

  • meilleure isolation des enveloppes du bâti,
  • gestion intelligente de l’énergie (grâce à la consommation en temps réel via la domotique),
  • production d’énergies renouvelables (solutions techniques qui permettent l’accumulation et la restitution de chaleur et la production d’électricité),
  • etc.

Un exemple local à Toulouse, qui fait figure de référence en la matière, est le projet de résidence universitaire Newton. Cette résidence étudiante neuve devrait être inaugurée fin 2017 : plus de 160 studios connectés avec accès au wi-fi, une application mobile pour piloter les équipements et optimiser la consommation énergétique du logement grâce à des scénarios de vie (vacances, retour de cours…). Au delà des appartements, les parties communes deviennent elles-aussi intelligentes : un sms informe le locataire de l’arrivée d’un colis, ascenseur autonome (panneaux solaires), lampes LED, laverie connectée…

La loi Pinel, tiers veilleur des normes

Si les réglementations thermiques sont obligatoires d’un point de vue juridique (loi n°2005-781 du 13 juillet 2005 de programmation fixant les orientations de la politique énergétique de la France), les contrôles annuels d’application sont réalisés sur une part infime des constructions neuves. La complexité des textes réglementaires peut conduire certains professionnels du bâtiments à commettre des erreurs dans l’application des normes de construction en vigueur.

Des attestations de prise en compte des réglementations thermiques existent : attestation à établir au dépôt de la demande de permis de construire et attestation à établir à l’achèvement des travaux. Néanmoins, pour un investisseur, le moyen le plus sûr de savoir si son futur bien immobilier est dans la légalité reste d’investir en Pinel. En effet, tous les appartements et maisons présentés à la vente dans le cadre du dispositif de défiscalisation, ont pour impératif de respecter les dernières normes écologiques en vigueur. Autrement dit, lorsqu’un investisseur choisit un bien présenté par un courtier immobilier spécialiste du neuf, une sélection a préalablement été opérée auprès des constructeurs et des promoteurs sur la base de la réglementation thermique. En cela, les aides de l’État en matière d’investissement locatif sont profondément liées au respect des réglementations thermiques. Le dispositif Pinel constitue une sorte de garant de la RT2012.

Qu’en sera-t-il du respect de la RT2020 à l’heure où le Pinel semble menacé par les annonces présidentielles ? Le dispositif Pinel ne vaut-il pas la peine d’être maintenu en tant que tiers veilleur des bonnes pratiques dans le domaine de la construction?La loi “habitat, mobilité, logement”, prévue par Jacques Mézard à l’automne, intégrera-t-elle de manière aussi ténue l’impératif thermique ? Le ministre de la Cohésion des territoires devrait prochainement s’entretenir avec Nicolas Hulot sur la manière dont le futur dispositif Mézard pourra valoriser la question de l’écologie.

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